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产业园行业

产业园行业现状

(一) 产业园行业定义及分类

产业园是指为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境,是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式,担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力,通过共享资源、克服外部负效应,带动关联产业的发展,从而有效地推动产业集群的形成。

通过对比产业园区属性和核心服务模式,可将中国整体产业园区行业分为五类。分别为创新型产业园区、创投型产业园区、媒体型产业园区、产业型产业园区和服务型产业园区。此外,由于产业园区行业仍处于初级探索阶段,整体服务模式与运营模式并不完全成熟。也存在例如产业+娱乐、创投+游戏等复合型产业园区类型。

(二) 市场规模

根据国家发展改革委等六部委联合发布的《中国产业园区审核公告目录》,我国共有2,543家产业园区,其中国家级产业园区552家和省级产业园区1991家,集聚了几乎所有的优势产业和优秀企业,以国家高新区为例,截至2019年年底,国家高新区集聚了全国40%的高新技术企业。全国互联百强企业中,98家诞生于国家高新区,以小米、华为、阿里巴巴等为代表的一批具有世界影响力的高新技术企业均诞生于此。随我国社会经济的持续发展,产业园区因其专业分工和产业集聚所带来的效率优势和规模优势,其在我国国民经济中的贡献度也将越来越高。

(三) 开发模式

在产业园区40年探索和飞速发展的过程中,各地因地制宜,根据国家引导和市场需求情况形成多种较为成熟的开发模式,具体如下:

从市场开发主体来看,我国产业园区开发模式可分为:

1.产业园区开发模式:指开发区或工业园区管委会下设的开发公司运作的产业园区开发模式,是目前我国各级地方政府最常用的产业地产开发模式 ;

2.主体企业引导模式:指产业内优势企业独立建设产业园区 ;

3.产业地产商模式:指地产企业参与开发、运营等,如联东集团联东U谷、绿地集团滨湖国际总部产业园等 ;

4.综合运作模式:指对上述的工业园区开发模式、 龙头企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。例如华夏幸福基业产业新城、 万通地产汇源产业园。

从产业园区开发资产运营模式来看, 主要分为重资产模式和轻资产模式:

重资产模式是早年我国产业园区主要的开发运营模式,一般按照“开发—建设—出售—再开发”的路径,如天安数码城。

近几年随着地产行业利润率和杠杆率的长期下降,产业园区开发和运营商开始寻求产业转型升级,纷纷开始从重资产模式向轻资产转变,如华夏幸福的“园区孵化+地产开发模式”、普洛斯“专业开发+基金运作模式”、联动集团“联东U谷”品牌模式等。

(四) 国内外产业园行业对比

国内外产业园区的目标客户都锁定在早期、特定行业、具有商业前景的企业,致力于为其提供成长初期缺乏的资源,以协助其实现商业价值的快速增长。根据价值链管理理论,可将商业模式内涵拆分为价值定位 、价值创造、价值实现与价值传递等维度。受限于体制、经济与文化等方面差异,国内外产业园区的探索方向及落地形式有所不同。

国外产业园区更注重创客文化及高技术投资回报,倾向于以获取企业股份或抛售企业股票收获溢价作为主要的盈利方式,并形成持续的经营能力,通过技术积累与项目展示收获口碑;国内产业园区紧密围绕政策导向和产业价值定位制定预期发展目标,通过打通产学研加速资源交换与聚焦,为企业获得收益,不断积累资源与品牌影响力形成雪球效应。

 
 

行业发展驱动因素

(一) 政策因素

近几年,国内产业园区产业发展、行业推广、市场监管等重要环节的宏观政策环境已经日趋完善 。国务院先后出台多项与产业园区密切相关的政策文件,为产业园区发展奠定了重要的政策基础。在统一化进程加快、精细化管理需求的加持下,需求迎来快速释放。

(二) 产业融合

产业园行业与其他关联产业融合发展带来的发展机遇,目前的互联网+、直播+、移动+、电商+、5G+等等,都是产业园行业与共联产业融合发展的案例,使产业园行业真正成为推动消费转型升级的抓手。几大产业的融合落地 ,使得创新业务愈加清晰,优化了业务格局,龙头优势更加明显,加速提升了行业集中度。

(三) 技术因素

产业园区具有物联化、互联化和智能化的特点。使得产业园区运转高效有序,信息资源得到有效利用,覆盖社会、经济、环境、生活的各个层面。

(四) 市场因素

技术革新带来产业园区市场的热度高涨,应用场景得到跨越式发展,行业用户需求爆发式增长极大丰富了产业园区的应用场景,形成一个良性循环。一方面 ,产业园区的产业链中原料和供应商的进一步推动,有利于产业源端的重组升级,优化产业流程;另一方面有利于产品的不断升级和质量改进,进一步满足用户的新需求,这些都有利于产业进一步发展。

 
 

行业发展痛点

(一) 产业园缺乏完整的顶层设计,同质化竞争严重

产业园在开发前缺乏完整的顶层设计,倾向于模仿国内外成功园区案例,在产业定位、园区规划、产业链结构等环节缺乏科学合理化规划,导致园区难形成核心竞争力,同类型园区面临同质化竞争,不利于资源高效利用和园区长远发展。

(二) 运营状况参差不齐

政府、园区运营团队专业素质和能力参差不齐,发展定位不明确,提供的服务内容单一,孵化创业能力也有限。无法因地制宜的为企业制定管理标准及服务标准,导致引入企业间互动性不强,无法获取最新企业数据,为企业提供一对一专属服务。

(三) 缺乏具有影响力的实体和网络信息平台

信息化时代,对于普通大众而言,具有公信力的网络信息平台是高效便捷的信息来源渠道,但是目前很多产业园对于这种信息平台的缺乏,导致与创客及创业需求的人群存在着严重信息不对称现象。

(四) 精准招商困难

当前产业园存在招商资源少、对接效率低、传统招商模式效果不佳等问题,导致园区招商成功率低,招商费用居高不下,同类园区形成恶性竞争。

(五) 缺乏有效诊断,产业园发展后劲乏力

目前部分产业园在招商前缺乏有效诊断,引进夕阳产业或成长性较差的企业。经过长时间发展,园内企业增长困难,导致产业园盈利能力下降,陷入运营困境。

 
 

行业发展趋势

(一) 从单一功能型产业园区走向产业新城

受到优惠政策支持和较低的土地成本的吸引,中国大部分产业园多建于主城区之外的偏远郊区,园区的生活配套设施和服务匮乏,生产功能与生活功能严重脱离,产城融合度低。然而,随着产业园的演变和升级发展,产业园将会汇聚更多的城市生活元素,园区功能日趋多元化,通过配套各种商业、金融、医疗、休闲娱乐等服务促进产业园往综合城区方向发展,形成产城融合的产业新城。

(二) 产业园往智慧产业园区方向升级

随着各大房地产商大规模进入产业地产,产业园行业竞争愈加激烈,叠加早期大部分产业园的产业结构和功能定位不精准,导致当前中国产业园面临供求过剩和严重同质化的问题。为了在激烈竞争中突围而出,中国产业园借助物联网、云计算、人工智能、5G等新一代信息技术构建智慧园区,从园区基础设施、运营管理、园区招商、企业服务、金融服务等方面实现科技化、智能化、一体化升级,提高园区服务、运营能力,降低园区运营和管理成本,推进园区协同管理和集约化发展。

(三) 由加工型产业园区向研发型产业园区转型

随着国家技术和研发实力不断提高,产业园区将从附加价值低的加工/代工型转型为高价值的研发、技术型园区。

(四) 从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变

随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化将是未来趋势,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。

(五) 由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变

未来产业园区将从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

 
 

中天华溥咨询服务内容

针对产业园行业的特点,中天华溥提供企业战略规划、集团管控、组织管理、流程优化、人力资源管理、制度体系建设、风险与内控管理、企业文化建设等多方面的个性化咨询服务。

1、战略规划咨询

对于企业的战略规划,采用战略分析框架,进行企业的个性化战略咨询。主要咨询内容包括战略目标、战略定位和战略发展路径的设计。

2、集团管控咨询

遵循以评估组织战略、产品、 能力三大要素为核心的管控模式选择原则,在清晰集团总部和下属单位组织定位的基础上,充分评估、界定管理层级及各自在各专业领域管控的具体广度和深度,形成相应的管控模式。

3、组织创新咨询

从组织状态诊断、战略导向、管控模式、关键职能、机构设置、运营机制、制度与流程体系等方面对企业的组织进行具体优化设计,以保障战略落地。

4、人力资源管理咨询

在战略规划和组织优化的基础上为制造型企业进行人力资源规划、定岗定编、岗位工作分析、人力素质测评、绩效薪酬体系设计和培训。

5、制度体系建设咨询

从企业制度体系现状评估开始,在制度体系框架建设、制度体系内容建设、制度落地实施体系建设、制度评估体系建设以及对制度管理体系的建设,形成一个完整的制度全生命周期闭环管理,使制度成为企业科学化、精细化管理的有效工具。

6、风险与内控咨询

在合规型内控体系建设的基础上,全面梳理企业目前所面临的整体风险,将这些风险全部纳入到企业风险管理体系,从而实现企业风险的全内控管理,确保企业在风险可控的状态下运行。

7、企业文化咨询

通过诊断企业的文化类型及管理模式,锁定企业的核心价值。经全员共识确定基于核心理念的关键时刻,并形成相应原则与机制,强力打造组织的文化磁场。着重关注员工的敬业度,工作氛围及管理模式,为企业实效解决企业文化根植实施的核心关键问题,助力企业持续提升价值,永续发展,基业长青。

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