5月13日，中指研究院在北京隆重发布2020中国物业服务百强企业研究成果，在《2020中国物业服务百强企业研究报告》中指出，2020年中国物业服务百强企业发展特点：（1）管理规模：管理规模均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化；（2）经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破10亿元；（3）服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位；（4）发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长；（5）社会责任：稳就业提供岗位数超过120万，诚信经营纳税总额达126亿元。
企业类型：目前，我国的物业管理行业包括以下三种物业服务企业类型：开发商下属物业企业、独立第三方物业企业、其他物业企业。报告中显示，2019年百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。如：万科物业服务有限公司关联方万科，绿城服务集团有限公司关联方绿城中国等。
在管业态类型：2019年百强企业管理面积中住宅业态的面积占总管理面积的68.88%，非住宅类商业物业31.12%。非住宅物业管理市场细分赛道多，市场空间大；相较于住宅物业，非住宅业态物业费普遍较高；非住宅业态还具有政策利好属性。
住宅物业毛利率受成本驱动有下行风险，非住宅物业毛利率受收入驱动更为稳定：2019年百强物管公司经营成本中，人工费用占比60%，是百强企业主要支出项。而受到每年人工工资上调的影响，人工成本也相应逐年刚性上涨。现阶段住宅物管的收费单价较难每年进行提升，住宅物业管理由于人工成本刚性上涨、提价较难等因素，其毛利率受成本端驱动有下行风险。而非住宅物业由于面对单一业主或大业主，通常不需要成立业委会等较繁琐流程，重定价能力更强，因而在成本刚性上涨情况下，物管公司提价相比住宅物业更容易，从而非住宅物业的毛利率更为稳定，同时收缴率方面也有更强保障
住宅物业管理难度较小，非住宅物业服务能力要求较高：一定程度上，住宅是相对被动式的管理，因为业主购房后更换频率相对较低，且管理难度较小；办公物业则是半主动式的管理，大部分业主都是承租的形式，且要求多维度的服务内容，因而物管公司管理、运营、服务的差异可能会对办公楼的出租率、租金水平产生一定影响；而商业中心的物业管理则是相对主动式的管理，物管公司运营、服务的好坏可能会直接影响商场的运营情况；机构类物业对于物管公司的管理能力和背景要求较高，因此进入门槛更高。
物业服务类型：物业服务类型包括基础服务和增值服务，其中，增值服务又分为业主增值服务与非业主增值服务。前者主要围绕社区业主，通过利用社区资源来开展业务，中长期来看，随着国民收入水平提升、服务意识觉醒，将成为物管公司重要收入来源。后者则是围绕开发商，为其提供项目前期咨询、协销等服务，与地产开发业相关联，表现出较强的周期性
从收入构成来看，2019年物业百强基础物业服务收入均值为8.17亿元，同比增长14.55%，占总营业收入的78.55%，增值服务收入均值为2.23亿元，同比增长29.03%，占营业收入的21.45%；从净利润构成来看，物业百强2018年基础物业服务净利润均值为4904.45万元，同比增长21.92%，占净利润均值的比重为53.82%，增值服务业务净利润占比46.18%。由此可见增值服务的盈利能力远高于基础服务。一方面，随着物业公司对增值服务的持续拓展，增值服务规模提升可期；另一方面，随着人力成本的增加，基础物业服务盈利水平进一步受到压制，增值服务有望成为行业新的业绩增长点。
基础服务属于劳动密集型行业，百强企业坚持将基础业务外包，充分利用专业外包公司在特定领域的服务优势，通过专业化来提升服务品质。同时，百强企业加强过程管控，通过作业记录、现场抽检等措施保证外包业务质量。基础服务外包一定程度上可降低刚性成本，保证盈利空间。2019年，百强企业外包员工总数为55万人。其中，清洁业务、秩序维护业务、绿化业务和设备维修养护业务外包比例分为60.4%、24.9%、43.3%和37%。
随着基础服务规模扩张到一定阶段，增值服务便可以依托巨大的流量优势，以及平台入口，进行价值变现，“量身定制”增值服务已成趋势。对于增值服务的拓展，头部物业公司更趋向于结合自身优势，实现有针对性的增值服务。如绿城服务的物业资产管理服务、园区空间服务、文化教育服务等。
2019年，业主增值服务收入占增值服务收入的比重45.32%，从收入占比来看，空间运营、房屋经纪和电商服务稳居前三。2019年家政服务与家居服务收入大幅增长，占业主增值服务总收入比重分别为11.58％、10.48％，较上年提升了3.57个百分点、6.67个百分点，说明百强企业在居家服务领域取得了很好的突破，进而带动业主增值服务的整体发展。
营收模式：（1）包干制：收费方式：业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担；确认收入方式：一般根据交款期限分摊确认，预交物业费作为预收账款；毛利率情况：住宅物业相对较低，商业、办公物业相对较高；实施区域：大陆大部分业务采用包干制。（2）薪金制：收费方式：预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担；确认收入方式：一般根据合同约定的固定酬金按期平均确认酬金制物业服务收入；毛利率情况：一般按100%核算；实施区域：香港物业采用薪金制。
未来发展趋势：2018年20余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在200-500万元之间。百强企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升。通过建设集成化的、一体化的ERP系统，实现协同办公，业务管理精细化、财务业务一体化、预算费控一体化，促进基础管理升级。基于BIM的FM运营建设，提升公司的信息共享、运维管理和空间管理水平，满足客户在设施运营阶段的管理需求。以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率
百强企业跨界融合移动互联、大数据、人工智能等新技术，在降低成本的同时，提升工作效率和质量。一方面利用机械代替人工、低耗代替高耗，另一方面越来越多的企业尝试科技化、智能化改造，改善管理模式，重点提升管控效率。如：绿城服务的“智慧园区服务体系”，即通过构建技术系统（云平台）、服务系统（一体化服务平台）、社交系统（睦邻社）三大系统，提升服务便携性。碧桂园服务与多家企业开展战略合作，共同研发社区场景下的算法模型和智能化平台，并在行业内率先布局AI+人工智能社区，大幅降低社区管理成本，提高管理效率，助力提升客户满意度。
在城市深耕方面，百强企业紧跟城市群政策导向，充分利用区域经济发展和人口流入优势，重点挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求，进行规模化布局，百强企业2019年单个城市项目数量均值为6.84个，单个城市管理面积均值138.03万平方米，单个项目管理面积均值20.18万平方米。
作者：谭新然 中天华溥高级咨询顾问。2018年6月毕业于东北财经大学，金融专业，硕士。在大公国际信用评级集团做过一年的信用评级分析师，擅长行业研究和企业财务分析。曾经服务过的企业有冀中能源集团、淮北矿业集团、北京探路者户外用品有限公司、天津东方财信投资集团、云南省建设投资控股集团、菏泽市投资开发集团等。
