2011年，中国地产行业在宏观经济政策调控下一片哀鸿，许多住宅地产开发商在土地政策、财政政策、利率政策的多重打压下面临着生存的难题，中小地产开发商成批倒下，业内惊呼地产行业的重新洗牌将不可避免，业绩一半以上的开发商将消失。万科、中海、保利等地产行业的老大，龙湖、恒大、绿城等后起之秀无一不感受到来自供给方与需求方的双重压力。在民用地产开发受到极大限制，市场前景极不乐观的情况下，市场大佬们开始转向了商业地产的开发，寄希望于在这块战略蓝海中占得先机。而此时，早在十几年前就已经布局的大型地产集团却已经在这个领域耕耘十数年，开发的项目遍布全国，品牌价值在地产界直逼领头羊万科，这家企业就是大连万达。
大连万达原本是一家地区型的小型地产公司，在住宅地产领域攫取第一桶金以后，万达也如当年的万科集团涉足多个领域，几经周折，万达地产的商业项目已经在业内确立了绝对的领导品牌，其设计的“万达商业广场”的旗帜也飘扬在全国各大中城市的各个角落。熟悉万达的地产与管理专家都知道万达之所以能够成功就在于其超强的资源整合能力与商业地产运营模式，大型购物广场、精品购物店、影城、五星级酒店的菜单化商业布局模式以及其背后包括沃尔玛、时代华纳、百盛和麦当劳等世界级战略合作伙伴团队，是万达能够取得成功的核心资源与能力。但是这其中的表面现象掩盖了大连万达成功的真正内部原因，这一原因就是万达为当地执政者打造城市形象，承担政府职能，从而换取当地政府对万达的各类政策支持。
万达从一家区区的地方性住宅建设商能够在很短的时间内声名鹊起，依赖于中国职业化联赛开始果断赞助大连足球参加职业联赛，伴随着大连万达的大规模投入，万达足球连续多年登上职业化联赛的顶峰，而大连这座北方城市也被外界牢牢贴上了足球城市的标签。应该说，当年的大连市领导也是十分喜欢足球的，并且在足球的影响下，大连市大大提高了城市自身的国内国际影响力，因此，可以说万达集团对于大连的发展居功至伟。
但是在九十年代的足球职业化联赛初期，搞足球是并不赚钱的，大笔资金的投入从足球身上并不能获取相等的回报，许多城市不得不依靠城市财政的支持通过体育局才能勉强保持本地足球在全国的地位。从这一方面来看，万达集团承担了当时政府才能承担的职能，为政府解决了问题的同时，还为政府争了脸面、扩大了影响，从而间接促进了城市经济的发展。而政府也不会让万达吃哑巴亏，从九十年代开始，大连市城市建设风生水起，这座小小的海滨城市迅速崛起，高楼林立、绿树成荫，风格早已盖过同省的省会城市沈阳，与青岛成为直到现在也堪称国内少有的宜居城市，但是其本地经济发展水平却无法和强大的青岛相比拟。大连市城市快速发展的十几年中，正是万达集团企业快速成长的时期，万达承担了大连市大量的城市基础设施建设，积累了雄厚的资金与建设管理经验。
在进入到21世纪的第二个五年之后，万达集团再次发力，推出号称第三代产品，集团在全国各地迅速扩张，其攻城略地之时所提出的口号是：万达广场在哪里，城市中心就在哪里。这个口号不是一个企业简单的企业文化口号，蕴藏着万达集团在多年来与政府互利互惠的过程中所积累的丰富内涵。万达集团认为，一般来讲每个城市都仅有一个商业中心，比如北京有王府井、天津有滨江道、成都有春熙路，这些商业中心地处城市的某个行政区，由于商业中心巨大的吸附功能，给该区域带来了巨大的税收来源，增加了该区域的财政收入。但是，城市其他行政区由于远离商业中心，无法享受到这种辉煌，与商业中心的行政区领导相比自然就自觉矮了一截。万达集团极敏感的发现了这一问题，提出了为周边行政区域建设另一个城市商业中心的蓝图，利用自身的强大的资源整合能力以及设计规划能力，甚至能将一片不毛之地中腾空升起一片繁荣的商业中心。面对这种“王侯将强、宁有种乎”的激励，以及一扫心上阴郁的雾霾前景，行政区域领导自然对万达的到来是顶额相庆，万达在为城市区域领导实现梦想的同时，默默的走在建设庞大企业帝国的道路上。通观万达的成长历史，其外表是超强的城市规划布局与设计能力以及超强的资源整合能力，但是内部蕴含的却是站在执政者的角度来思考问题，万达不断思考着政府需要什么，我能为政府做什么这件事，正是在这件事得出了满意的答案，万达的才真正成了“万达”。
其实万达的做法已经被许多企业进入异地领域所采用，这些企业摸准了政府执政者的命脉，提供给他们无法拒绝的产品。华侨城带着在深圳打造的文化元素，提出了“品质华侨城，幸福千万家”的战略口号，其中的内涵证明华侨城不仅仅是盖房子，而是通过一个文化产业区的打造，承载着居民的居住生活。“华侨城在哪里，哪里的人民就是幸福的”，在构造和谐社会的执政理念中，华侨城找到了城市管理者的心理嫩处。
相比万达与华侨城这些大手笔的企业，许多中小企业不具备这种创造概念以及提供服务的能力，因地制宜，这些企业通过为城市提供并不能盈利的服务而赢得城市管理者的信任与尊重。比如为当地建设污水处理厂、垃圾处理厂等等民生项目，来换取当地的道路施工建设、城市土地运营的机会与权利。湖南岳阳一家做空调制冷工程的厂长，自己投资为市政府承建了一条市区道路，解决了城市交通问题，市政府无以为报，只有将一块地皮低价划给这家企业。从此这家企业在这条道路上渐行渐远，如今已经摇身变成湖南省当地一家较具规模的房地产开发企业，旗下拥有遍布湖南各地的十几块可开发土地。
与十几年前市场刚刚开放相比，企业向政府寻租的特点已经不断的转变，从以前的“烟酒烟酒”到直接的权钱交易。到目前为止，政府执政者已经不再那么目光短浅，他们希望自己的治下能够政绩斐然，在一片坦途的仕途中自然能获取超额收益，但在分税制的困扰下不时受制于财政限制，“空有一腔报国志，谁帮了却爱国心”。正是这些熟知政府的企业家们的及时出手，才令政府转忧为喜，政府企业各得其所，乐其何哉。
