从传统城投企业的业务类型来看，土地开发业务是城投企业开展最广泛的业务，几乎全部城投企业均会有不同程度的涉猎。土地作为地方政府最为便捷可用的优质资产，常常被作为重要的政府支持向城投企业注入，成为城投企业最为优质的资产之一，此外土地出让后的收入也成为城投企业最重要的收入和还款来源。
目前城投企业的土地开发业务主要包含两类：一类是城投企业通过规范方式（市场化或政府划拨）获取土地使用权，并依据规划进行后续开发建设，这类业务后续开发多为房地产开发等经营性业务；另一类是城投企业接受地方政府（土地储备机构）委托的方式进行土地整理等开发业务，第二类业务是城投企业开展最广泛的业务，即接受委托开展储备土地的征拆或一级开发阶段的平整等业务。
城投企业土地开发业务模式主要分为三种：第一种传统模式，城投企业与政府签署土地开发协议，负责征地拆迁以及补偿款的支付，土地性质变更税费等支出，平整后的土地达到上市标准和要求后，由土储中心挂牌出让，出让完成后，政府将扣除相关税费后的土地出让收益全额返还至城投企业。这种模式下城投企业仍承担一定的融资职能，且土地出让收益全额返还属于政策限制的范围，所以目前上述模式仅部分历史遗留项目仍在使用。
第二种模式政府采购模式：国家明确提出严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目，限制地方政府以政府购买服务的名义违法违规融资，因此，城投企业通过政府购买服务模式开展土地开发业务也仅是昙花一现，目前仅存少量未完工项目。
第三种模式委托代建：目前城投企业普遍采用的模式，土地储备机构作为实施主体，负责土地储备，通过签署委托协议的方式委托城投企业负责具体工作，主要包括制定计划、实施土地前期开发等。该模式下，城投企业不承担融资职能，业务委托方按照工程进度进行资金拨付，城投企业按照一定比例收取委托代建费用。
实际情况中受房地产调控政策影响，各地土地出让情况存在波动和不确定性，城投企业土地开发业务的资金拨付普遍存在滞后的情况。土地开发业务具有很强的政策性，随着土地融资政策的演进，城投企业土地开发业务的运作模式也逐步规范。特别是在委托代建模式下，城投企业不再承担融资职能，但存在因资金结算之后而造成长期资金占用的问题。
2020年9月中办、国办《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》明确，从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例。到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。受上述政策影响，未来城投企业从政府土地出让收入中获取的资金将面临一定程度的压缩，资金受挤下，业务经营风险加大。因此“十四五”期间城投企业土地开发业务必须主动寻求转型之路，其中产业地产业务是一大趋势。
产业地产是以产业为依托，地产为载体，构建产业价值链一体化的平台，实现土地的整体开发与运营的新型商业模式。除土地一二级联动开发之外，更加注重产业运营、产业孵化、招商引资等综合能力。如何塑造产业集群，将产业与城市发展战略深度融合，探索产业生态圈构建，是未来城投企业开展产业地产业务的重要研究课题。
以上海临港集团为例，集团成立初期一直负责临港产业区的土地开发、基础设施建设等工作，中期逐步过渡到园区开发业务，并往园区服务业延伸拓展，产业载体销售、物业租赁获得稳定现金流后，上海临港开发的园区规模不断扩大。临港集团拥有一支在产业园区规划、建设、招商、运营、服务、投资等方面全方位、专业化的团队，通过持续的品牌塑造、团队建设和管理优化，形成了“科技、人才、产业、金融、物业、生活”六大服务体系。经过30多年的园区开发实践，上海临港集团已经成为拥有国家级经济技术开发区、大型装备制造产业区、海关特殊监管区域等开发运营和园区配套经验的大型国有集团。临港产业区也发展成为了以智能制造为导向的先进制造业、以市场应用为牵引的人工智能产业、以集成电路为基础的新一代信息技术产业、以及以生物技术为核心的生命健康产业等“四大”产业集群国家重点产业园区。
如何开展产业地产业务？
载体建设：城投企业参与产业综合体、特色小镇或产业园区、产业新城载体建设。作为专业从事城镇基础设施建设的市场主体，城投企业可作为社会资本主导或参与特色小镇、产业园区等投资、建设和运营，发挥最大的专业能力优势。城投企业参与产业地产的载体建设三大主流运营模式包括投资+建设+委托运营、投资+建设+联合运营、联合投资+建设+运营。具体实践中运用哪种运营模式要根据项目实际情况选择。目前城投企业产业地产三大主流业态模式包括农旅文康类小镇、二产类小镇、产研类小镇，城投企业在规划时依据城市总体规划和发展目标进行选择。以云南城投集团为例，结合当地实际情况，围绕“健康生活目的地”打造“未来城”和“三舟”康养综合体系列产品，形成大健康社区具有高度识别性的形象IP。
产业运营与孵化：产业地产载体建设完成后进入运营期才开始真正考验企业实力的时刻。这一阶段高附加值的产业服务与精准的产业投资是获利的最重要来源。城投企业必须提升在产业运营、产业孵化、产业培育方面的“综合运营实力”。此时的产业孵化离不开与金融业务的协同，深入拓展金融与资本运作业务，强化产业孵化与培育，搭建资源、资产、资金融合贯通的平台。以青岛城投为例，组建金融控股集团，参股银行，筹建报信啊、融资租赁、小贷、资管平台等实体，打造互联网金融，发起产业基金等。
产业招商：城投企业开展产业地产开发业务，需要提升产业招商实力。产业可以充分激发城市经济活力，产业的积聚创造了就业、收入，有了就业和收入就能吸引人口，保证消费，实现经济的循环畅通。城投企业可以采用政企合作、前端招商、后端服务、招商数据库、产业联盟等举措。通过产业招商引进高端生产技术，拉长产业链，形成产业集聚。城投企业开展产业招商，离不开与政府的深入合作，打通招商部门与招商工作机制，形成“1+1+N”的产业招商工作创新格局。以东湖高新区为例，不断创新产业招商模式，构建互联网+、政企对接、高校资源、引进龙头、聚集领军人物、导入吸纳进技术招商模式。
产业地产业务是近年来在传统地产基础上，融合产业运营与升级的新业态。城投企业在原有的土地开发业务的基础上，推进“产业+土地+地产+运营+招商+服务”的六位一体的模式，依托资源整合与拿地能力，向产业地产的业务转型之路将大有可为。
作者：谭新然 中天华溥高级咨询顾问。2018年6月毕业于东北财经大学，金融专业，硕士。在大公国际信用评级集团做过一年的信用评级分析师，擅长行业研究和企业财务分析。曾经服务过的企业有冀中能源集团、淮北矿业集团、北京探路者户外用品有限公司、天津东方财信投资集团、云南省建设投资控股集团、菏泽市投资开发集团等。
