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养老地产四种典型的开发模式

作者:中天华溥来源:华溥咨询时间:2020-12-21

 1、嵌入式开发模式:

嵌入式开发是指开发投资企业借助周边的环境与生态资源,在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设,为其提供配套设施和相关服务内容(如养老公寓的适老化设计以及提供医疗护理、文体娱乐、精神慰藉等相关养老服务),以此概念吸引购房者或投资者。

此种模式中的养老公寓通过产权式销售以获取产权收益,由于其模式成熟易复制,有利于资金快速回笼,投资回收期较短,开发风险较小,因而受到大多的房地产企业开发建设养老产品的青睐。但同时也存在一定的弊端,例如采用这种模式不能很好的挖掘养老产业的利润点,也会因此无法享受持有物业所带来的增值与溢价收入。

综合来说,嵌入式养老地产开发模式是国内开发养老地产的一种比较常见的方式,有利于地产开发商走差异化产品路线,吸引新的客户群体。要想做成此种模式的成功案例,应当首先在规划开发时,以居家养老方式为基础,将养老组团划分为小型居住组团,控制老年人的比例在适当的范围内;同时还要分别依据养老群体、准养老族以及其子女设计满足不同消费需求的产品形态,以构建复合型的社区空间网络。

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1 养老地产嵌入式开发模式

2、酒店式开发模式:

酒店式养老地产的开发是其顺应当前的老龄化社会需求而兴起的新型业态。即是在酒店先前发展的业态基础上,以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系,从而形成一种新型的复合地产开发模式。

酒店式开发模式主要具有两大特色,即生活托管和星级住宿。这种模式通常是按照星级酒店的标准进行设计打造,由其自身的管理团队作为物业管理中心,提供住户较高标准的优质生活环境,以及长租型的适老性公寓和专业化的酒店式养老服务。

由于此种模式的客群多中老年人,虽然能够为其提供星级酒店的管理服务,但由于普通服务人员缺乏对老年人生理、心理特征的了解,往往不能为老人提供区别于星级服务的养老服务。因此,在酒店转型为养老产业时,对酒店物业的适老化设计及对工作人员的养老服务培训至关重要。

酒店式养老地产的主要盈利来源包括其经营的收益、酒店入住权盈利以及酒店物业持有的增值收益。由于较高的资金要求、较长的投资回报期,通过持有产权和专业化管理有利于获取后期运营的持续收入和打造服务运营的品牌效应。

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2养老地产酒店式开发模式

3、乡村式开发模式:

此种模式主要是由项目开发商和相关政府进行合作开发养老地产,通过利用乡村的自然景观资源及人文资旅游源结合养老服务进行整合开发。

具体操作是开发商和地方政府首先签订双方协议,乡村的农户依照基本需求及“一户一宅”的建房原则获得宅基地,由项目开发商对房房屋进行统一的规划建造,并为其配备相应的基础生活设施等。

此外,基于养老项目的对于环境品质的需求,开发商还需对村庄环境进行综合整治,建设医疗服务、文体娱乐等一系列配套设施,同时开公共发景观空间提供服务。建成后建筑一般为三层左右,在合同约定的期限内,楼下空间仍供农户居住,楼上空间的使用权归开发商所有。其建设所需全部资金由开发商进行支付,由开发商以农家乐住宿的形式对外进行租售。

与分时度假产品类似,置业投资者或者游客购买此类的养老产品,在约定的年限内可以入住,实际上获得的是该住宅的使用权。投资者或游客可以选择不定期或长期居住,也可以请开发企业将其租赁代为管理,以此获得租金收益。年限结束将由所有权人——农户对使用权进行收回。

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3 养老地产乡村式开发模式

4、复合式开发模式:

复合式养老地产通常以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业作为支撑,为实现养老需求,以高度集合的土地资源和专业化服务而形成的一个多功能的聚集区。

纵向来看,养老地产涵盖老年人的整个生命周期:从独立生活区、协助生活区、专业护理区到临终关怀区等为老人提供全方位服务;横向则包含舒适居住、医疗康复、养老乐活、高端护理、文体活动、购物商场等配套的功能业态。

由于其投资金额与项目规模较大,开发建设复合型养老地产时往往采取分期建设方式。例如可以先预留部分用地建设部分型养老住宅和服务设施,在项目运营一段时间后再依据前期需求置入更多的养老产品以及设施服务等。

此种模式吸引的客源类型多样,既可以购买产权也可以购买养老服务,本地居民和异地养老者也均可以购买养老产品。在产品形态上,项目的盈利方式主要通过纯地产销售项目以及依靠出租产品获得,其次通过提供养老服务,实现老人的养老需求,提升晚年生活的幸福感和充实度。

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4 养老地产复合式开发模式