产业园是指为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。
一 产业园的发展历程
我国的产业园区从深圳蛇口工业区诞生开始，大体上经历了四个发展阶段。
1 起步、创建与探索阶段(1979年～1991年)
1978年底十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针，批准在沿海城市进行加工贸易。1979年，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，“园区+地产”的商业模式第一次出现在世人面前。这一时期正处于改革开放初期，百废待兴，生产力落后，产业发展缓慢，贸易基础薄弱，多以“三来一补”（三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易）的方式承接香港、台湾、日本和韩国的外来加工业务。
这一阶段的产业园园区发展基础十分薄弱，整体规模较小、技术含量低，以劳动密集型产业为主，产业园的功能和形态比较单一，仅以满足企业的生产制造功能为主。但是对于我国整个产业园的发展来说却是十分重要。它开辟了经济发展的新模式，开始将“产业园”理念落地实践。
2 成长与快速推进阶段(1992年～2002年)
1992年，邓小平同志南巡讲话，我国沿海地区掀起新的一轮对外开放和引进外资的高潮，产业园区的发展也随之进入了成长阶段。1999年，国家实行完全的分税制，出口退税、利用外资的调整，使得大批沿海地区的产业园发展遇到了新的挑战。2001年，中国加入WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，二代产业园区靠此发展，产业的规模渐渐集聚，同时加速推动了城市化进程。
产业模式上，园区的引进外资项目质量明显提升。一方面，许多国际知名企业、跨国公司入驻，并带来上亿美元的大项目；另一方面，引进项目的技术含量和技术水准明显提升，不仅填补了我国同行的技术空白，还直接推动了我国工业现代化进程。随着汽车制造、生物制药等产业进入，高新技术产业概念兴起，各类经济技术开发区在全国铺开，科技研发、商务办公等功能开始出现，资本和技术密集型产业得到发展，有效促进了各地产业结构升级。
3 整顿调整阶段(2003年～2010年)
我国加入世贸组织后进一步增强了我国产业园与世界经济的联系，这一时期的资本疯狂占领市场，产业园得到了迅猛发展。到2003年，开发区数量从首批14家猛涨到6866家，产业园区的爆发造成地方政府间的竟争和企业的轻易搬迁，为了引资地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，导致了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻产业园区间迁移，造成财政税收的极大损失。由于产业园扩张速度较快，且管理不规范，2003年和2005年，国家对全国范围内部分产业园区进行了整顿清理，从6866家减少到1568家。
发展模式上，产业园区呈精细化发展趋势，衍生了物流、金融、商务等生产性服务业，并向生产制造企业周边集聚，开始形成完整的上下游产业链，走向了功能复合化发展之路。
4 转型升级阶段(2011年～至今)
2011年，国务院发布了《国务院关于印发全国主体功能区规划的通知》，加快产业园转变经济发展方式，促进产业园经济长期平稳较快发展。
发展模式上，相比本世纪前十年的产业园区，除了厂房、办公楼、商务酒店之外，商业、学校、医院等业态共生出现，不仅在功能上全面切合城市发展需要，在环境的打造上也更加宜居，在吸引和留住人才方面更加有效。
产业园区的类型也十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、文化创意产业园区、物流产业园区等，以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等，开始向产城融合方向发展。
二 产业园分类及运营模式
1 产业园的分类
产业园大体上分为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。科技园主要指聚集高新技术企业的产业园，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是孵化企业、技术创新、人才培养、大学生创业、技术转移，是新世纪、新形势下的高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。科技园区的产业主要以高新技术产业或国家战略发展创新型产业为主，主要产业有新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等。
一般工业园区是政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、特定形态的企业公司等，并进行统一管理。专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
2 运营模式
产业园目前有五种不同的运营模式，其中包括政府运营模式、投资运营模式、服务运营模式、土地盈利模式和产业运营模式。
a政府运营模式
政府运营模式是指政府投资开发产业园区，园区通过对入驻企业提供税务代理、行政实物代理，并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给予园区一定的招商代理费用和税费优惠。
政府运营模式无法保证大型园区的长期运营，因此该模式适用于一些模式小、管理简单的产业园区。
b投资运营模式
投资运营模式是指通过政府投资建设的产业园区，通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现增值并回收投资的模式。
投资运营模式对于区域经济发展具有一定的推动作用，但短期较难得到回报。
c服务运营模式
服务运营模式是指园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，强化园区与企业间的合作。为园区内企业提供更佳的生存发展环境。
d土地盈利模式
土地盈利模式指的是产业园区在进行初步开发后，通过控制大面积的土地，短期内提升土地价值，进行地产开发或转让。凭借该模式强大的获利能力，为园区后期发展奠定雄厚的财力基础。
e产业运营模式
产业运营模式是指园区承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，产业园投资初期进行招商引资，引入企业资本。产业运营模式的产业园具备行政、服务和企业投资运营三种职能。
三 产业园发展趋势
1融资渠道多样化
产业园区以商业地产、工业地产以及园区配套的商业住宅开发建设为主。以商业地产和工业地产为行业关注重点，目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。从长远来看，各级政府对当地开发区的建设日趋重视，同时大力支持并鼓励优质的开发区企业通过资本市场打开融资渠道。随着国内金融资本与产业资本融合的密切程度加深，未来开发区可以以股票、债券、信托及特定基金等方式打开融资渠道，缓解发展中的资金问题。
2以增强园区特色为重点
进入 21世纪，我国出现了“园区热”。众多的园区在一夜之间拔地而起，然而许多园区在盲目发展的过程中缺乏明确的定位，具体表现在产业功能定位趋同，产业布局重复。在以往的园区发展中，各园区存在主导产业定位相似度较高，竞相发展热门新兴产业，片面追求高技术、高附加值产业等问题。以电子信息产业为例，以此作为主导产业的省份超过20个，存在着严重的产业布局重复现象。针对以上问题，各园区应从特色定位、特色产业、特色环境和特色制度等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化。
3园区间协作带来共赢发展
园区之间的协作，主要体现在产业领域的协作，包括园区产业定位、产业规划协作，产业链与产业集群的构建，以及中西部地区与东部沿海地区园区之间的产业转移与产业升级协作等内容。通过协作，使园区产业或实现优势互补，或实现强强联合，进一步整合资源，降低运营成本，提升产业竞争力。目前，上海张江高科技园区、苏州工业园区、无锡国家高新区、合肥高新技术产业开发区及宝钢集团、上海电气集团等40家园区和大型企业集团已经成立了“长三角园区共建联盟”。
4由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变
园区的服务是园区发展的核心和关键，在大部分园区仍然处在“招商引资”的初始过程时，已经有部分园区向促进园区内部企业发展方面转型。根据企业的成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的服务。比如在创业阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在成长阶段，为企业提供融资服务等。在帮助企业成长的同时，也拓宽了园区的多元化发展道路。
5产业园区战略投资转型
各大主要产业园区继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。
作者：李潇磬 中天华溥高级咨询顾问。哈尔滨师范大学双学士。2年企业管理咨询经验。专业咨询领域涉及集团管控、组织设计、人力资源等，尤其在薪酬体系设计、绩效体系设计等方面具备较丰富的实操经验。曾服务过自来水公司、度假村、电子科技、城投公司等多家企业。具有较强的分析和解决问题能力。
